|
Stabiel
We scoren nu iets onder het gemiddelde, maar worden nog altijd als stabiel ervaren. De verschillen met andere Europese steden zijn miniem; dus harde conclusies zijn er niet te trekken uit de cijfers. Dat is kort samengevat PwC’s analyse van de Belgische vastgoedmarkt. Verder wordt de trend naar meer sale-en-leasebackoperaties die zich de voorbije twee jaar aankondigde, in de kiem gesmoord door de aangekondigde nieuwe IFRS leaseregels. Leaseverplichtingen van alle aard zouden voortaan in de balans moeten opgenomen worden. PwC berekende dat dit een gemiddelde stijging van de schuldenlast op de balans met niet minder dan 58% zal teweegbrengen.
Op weg naar een traag herstel
“De algemene verwachting is dat er een voorzichtige heropleving komt, ook voor vastgoed”, aldus Laurens Narraina, Partner bij de PwC Tax Consultants, gespecialiseerd in vastgoed. “Voorzichtig, want de werkloosheid blijft hoog en er wordt minder geconsumeerd, wat de economische heropleving erg fragiel maakt. Maar de vooruitzichten zijn alvast positief, wat meer is dan we vorig jaar konden zeggen”. Duitsland staat nog altijd aan de top qua investerings- en ontwikkelingsperspectieven, vooral omwille van haar brede economische activiteit en het goede evenwicht tussen vraag en aanbod. München (score: 5,56) en Hamburg (5,20) staan op de eerste twee plaatsen in de rangorde van de investeringsperspectieven voor bestaande eigendommen, net zoals in 2009 trouwens. Parijs (5,12) doet het met een derde plaats ook bijzonder goed. Er is weinig leegstand in de lichtstad.
Londen
In vergelijking met vorig jaar stijgt London nog in de rankings. London (4de met een score van 5,05 voor bestaande investeringen en 1ste met een score van 5,98 voor nieuwe investeringen) combineert de voordelen van een ruim aanbod en meer toppanden, wat in het bijzonder fondsen uit het Midden-Oosten en Asië heeft aangetrokken en nog aantrekt. Brussel staat 19de met een score van 4,40 (waarbij 5 ‘redelijk goed’ en 9 ‘zeer goed’ is).
De Belgische vastgoedsituatie
Aangezien er relatief weinig prijscorrecties geweest zijn hier, omwille van de weinige transacties en de hoge biedprijzen voor Brussel centrum, is Brussel niet meer ‘goedkoop’ te noemen. Integendeel, Londen is momenteel goedkoper dan Brussel. Brussel wordt echter nog altijd als een stabiele markt beschouwd. Alles buiten Brussel, zoals Luik en Antwerpen, wordt helemaal beschouwd als B-locatie en valt nog meer uit de boot dan het vastgoed in de Brusselse periferie. Het volume van wat we aan te bieden hebben, is klein, zeker in het populaire Brusselse centrum. Zeker de grotere fondsen laten België meer en meer links liggen. De beperktheid van de Belgische vastgoedmarkt maakt, met name, dat de markt niet heel liquide is. Men krijgt niet zomaar een goede prijs voor een pand, de dag dat men het wil verkopen. En men kan niet genoeg geld aan een goede opbrengst investeren.
“De criteria die vandaag de waarde van een vastgoed bepalen, zijn bovenal de huurprijs, de kwaliteit van de huurder en de lengte van het contract», licht Narraina verder toe. « Daarnaast zijn de ligging en de kwaliteit van het gebouw belangrijk. Kopers zijn geneigd hun risico te beperken; het exotische is er af. Men kiest voor zekerheid en vaste waarden, zoals investeren in de thuismarkt”, zo besluit Narraina.
Groen vastgoed?
Groen is in. Internationaal wordt er dan ook meer en meer aandacht besteed aan ‘groen’, of duurzaam en energievriendelijk vastgoed. In België blijkt dat nog niet echt mee te spelen. “Dat komt echter wel”, legt Maarten Tas, Director bij PwC Tax Consultants, uit. “Heel wat gebouwen in het centrum van Brussel zijn oudere gebouwen. Over ruwweg tien jaar moeten al die gebouwen gestript en weer aangekleed worden. Dat wil zeggen dat er nog heel wat opportuniteiten weggelegd liggen voor vastgoedontwikkelaars. Laat ons ook niet vergeten dat gebouwen verantwoordelijk zijn voor 40% van de totale CO2 uitstoot en in de strijd tegen klimaatopwarming zal vastgoed steeds meer de aandacht krijgen van regulatoren en de fiscale wetgever. De gebouwen van de toekomst zullen hoe dan ook groene gebouwen zijn.”
De dreiging van de herfinanciering
Komt er een golf van inbeslagnames en gedwongen verkopen van vastgoed? Met de daling van de vastgoedprijzen, moeten heel wat eigendommen theoretisch geherfinancierd worden. Dat is niet altijd evident. De dreiging van harde actie door de banken hangt er dus wel, maar de realisatie daarvan is volgens Narraina onwaarschijnlijk. “De bezettingsgraad van panden is gemiddeld lager, en huurders maken handig gebruik van hun machtspositie om hun huurprijzen te hernegociëren. Eigenaars hebben minder inkomsten, wat hen in problemen kan brengen voor het afbetalen van hun lening. En er is de theoretische voorwaarde van herfinanciering omwille van de waardevermindering van het pand. Banken vermijden meestal liefst om vastgoed in beslag te moeten nemen, want dat bezwaart hun balans. Als de eigenaar faillliet gaat, riskeren ze (een deel van) de schuld te moeten afschrijven en blijven ze eveneens achter met het pand. Daarom zullen ze volgens mij harde actie vermijden als het enigszins kan. Ze zullen in bepaalde gevallen zelfs toelaten dat enkel de rente betaald wordt maar het kapitaal niet afbetaald wordt”, aldus nog Narraina.
Nieuwe leaseregels
De International Accounting Standards Board (IASB) en haar Amerikaanse tegenhanger de Financial Accountants Standards Board (FASB) hebben een overlegdocument uitgebracht waarin nieuwe regels voor de financiële verslaggeving over leaseverplichtingen worden voorgesteld. De algemene verwachting is dat de nieuwe regels in 2012 van kracht zullen zijn. Leaseverplichtingen vallen vandaag in principe buiten de balans, wat trouwens een deel van hun populariteit verklaart, ook in ons land. Analisten en banken gebruiken vandaag al vuistregels om deze verplichtingen in te schatten. De leaseverplichtingen zouden in de toekomst moeten opgenomen worden in de balans. Dit betekent concreet dat de schuldenlast van bedrijven in de balans zal stijgen. Een onderzoek van PwC en de Rotterdam School of Management toont aan dat deze stijging gemiddeld niet minder dan 58% bedraagt. De bedrijven die vandaag relatief weinig schulden hebben maken dat dit gemiddelde zo hoog ligt. Concreet zal voor 24% van de bedrijven de schuldenlast op de balans met 25% stijgen.
De omvang van de onderneming en het land van vestiging zouden de impact beïnvloeden. Er zijn ook grote verschillen te zien tussen bedrijfstakken qua impact. Zullen het hardst worden geraakt:
- retail;
- dienstverlening;
- transport en opslag;
- hotels;
- telecom.
Een ander gevolg van de nieuwe regels is dat de EBITDA (winst voor interest, belastingen, waardeverminderingen en afschrijvingen) zal stijgen. Leasekosten zullen immers worden gerapporteerd als interest en afschrijving, en de EBITDA dus niet langer bezwaren. Voor de ondernemingen in de studie van PwC zou het gaan over een stijging met gemiddeld 18%. De slechte economische situatie in 2008 maakte weliswaar dat het EBITDA van bedrijven lager was dan gemiddeld. PwC berekende verder dat de vuistregels die vandaag gehanteerd worden om de leaseverplichtingen in te schatten, de reële schuldenlast vaak te hoog waarderen. Voor 93% van de ondernemingen in het onderzoek, is de werkelijke leaseverplichting lager dan de geschatte.
|